MANCATO INTERVENTO DI RIPARAZIONE DA PARTE DEL PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE LOCATO

Quando si presenta la necessità di fare delle riparazioni all’interno di un appartamento e il proprietario si defila, le soluzioni per il conduttore sono due: anticipare le spese e richiedere il rimborso, oppure desistere ed accontentarsi di vivere in un immobile che presenta qualche “pecca”.

Viceversa, se il costo dell’intervento richiede diverse migliaia di euro, il discorso potrebbe prendere un’altra piega, costringendo il proprietario a provvedere direttamente, oppure si potrebbe anticipare i costi di riparazione per poi scalarli dai successivi canoni di locazione.

Quest’ultima soluzione non vieta però il proprietario di poter agire in giudizio per ottenere un eventuale sfratto per morosità.

La questione appena descritta è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza di legittimità (cioè la Cassazione), nonché dai giudici di merito, di primo e secondo grado.

Non ultima vi è stata una sentenza del Tribunale di Palermo che ribadisce gli stessi principi espressi in precedenza da altri tribunali.

Partendo dal presupposto che nel corso della locazione l’obbligo principale dell’inquilino è quello di pagare comunque il canone, ne deriva che il mancato pagamento di un solo canone di locazione, decorsi venti giorni dalla sua scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale che legittima il locatore a chiedere lo sfratto presso l’autorità giudiziaria competente.

Inoltre, l’inquilino ha anche l’obbligo contrattuale di preservare l’immobile conservandolo in buono stato di manutenzione, provvedendo sia alla manutenzione ordinaria (riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile), sia a comunicare, a chi di competenza, condominio o proprietario, eventuali gravi danni presenti nell’immobile, anche se sono stati prodotti dai propri familiari. Questi, però, non è tenuto a sostenere le riparazioni che derivano da vetustà, ossia dal logorio per l’uso quotidiano.

Dall’altro lato, il proprietario è obbligato contrattualmente a garantire che l’immobile locato si mantenga in perfetto stato di manutenzione e di uso, impedendo che lo stesso non presenti vizi in grado di incidere negativamente sul diritto di godimento del conduttore.

Questo significa che spetta a lui sia la manutenzione straordinaria (ad esempio la sostituzione di una caldaia rotta, il rifacimento di un impianto o di una tubatura), sia sostenere tutti i costi relativi ai guasti e alterazioni funzionali, cioè tutte quelle spese che interessano l’immobile, o una parte di esso, che, per eliminarli, si rendono necessarie riparazioni che non rientrano nella piccola manutenzione (danni relativi agli infissi esterni, quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare, ecc.). Tale obbligo a carico del proprietario non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa, oppure è stata inserita nel contratto una clausola che ponga tali spese a carico del conduttore.

Che fare se il proprietario non fa le riparazioni?

In ogni caso, se il proprietario non esegue le riparazioni straordinarie che incombono su di lui, l’inquilino non può mai smettere di pagare il canone, né ridurlo da solo, né compensare le spese da lui anticipate con il prezzo dell’affitto.

Il conduttore può smettere di pagare l’affitto solo se l’immobile è completamente inservibile, tanto da costringerlo ad andare via. Viceversa, se per quanto gravi i malfunzionamenti consentono di continuare a godere dell’immobile, anche se parzialmente, l’inquilino non ha altra alternativa che instaurare un giudizio.

In questi casi, se il proprietario non esegue le riparazioni, l’affittuario deve, in tempo utile, per evitare il maggior danno, a mezzo di raccomandata, prima segnalargli i guasti su cui intervenire, poi, in caso di mancato intervento del locatore nonostante la diffida, agire in giudizio o per ottenere l’adempimento coattivo (solo il giudice può determinare la misura delle spese da eseguire e il valore delle stesse da lui dovuti), oppure, se le riparazioni non eseguite sono rilevanti e riducono notevolmente l’utilità dell’immobile, richiedere la risoluzione contrattuale.

In quest’ultimo caso i vizi dell’immobile devono essere non di poco conto e debbono riguardare difetti gravi, in quanto non si può abbandonare una casa solo perché sussistono vizi di piccola entità. In quest’ultimo caso l’inquilino potrà anche pretendere il risarcimento del danno. In giudizio il conduttore, se la mancata manutenzione straordinaria del proprietario rende l’immobile totalmente inutilizzabile, può, in alternativa alla risoluzione del contratto, richiedere la riduzione dei canoni contrattualmente pattuiti.

Ciò significa che il pagamento dell’affitto e le spese per le riparazioni viaggiano su due binari diversi e paralleli che non si incontrano mai, salvo intervento del giudice, oppure se l’appartamento sia completamente e totalmente inutilizzabile.

Solo se l’inquilino è costretto ad andare via per l’inservibilità dell’immobile, può smettere di pagare, né il proprietario potrà chiedergli gli arretrati per il periodo che è stato lontano. 

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